Рынок торговых площадей в составе торговых центров Москвы: текущее состояние


Большинство торговых компаний оправились от кризиса и возобновили свои программы развития. На рынок вернулись бренды, которые свернули или ограничили свое развитие во время кризиса и начали реализацию заявленных планов по расширению своих магазинов. Осталось лишь найти, куда встать – компания Astera помогает выбирать площади для аренды, предоставляя исчерпывающую информацию о том, что происходило со ставками и вакантными местами в первом квартале 2011 года.

В 1 квартале 2011 года объем предложения торговых помещений в торговых центрах Москвы оказался выше по сравнению с аналогичным периодом 2010 года – 194,2 тыс. кв. м. и 109 тыс. кв. м. соответственно. Прирост общего объема торговых площадей за первый квартал 2011 года составил около 3,5 %, увеличение GLA – порядка 4,3 %.

Их совокупный объем, по данным базы ASTERA, составляет 9,966 млн. кв. м., из которых 5,75 млн. кв. м. является общей площадью качественных торговых центров столицы (см. таблицу 1).

Таблица 1

Основные показатели рынка качественных торговых площадей в составе торговых центров Москвы на конец 1 квартала 2011 г.

Совокупный объем предложения торговых площадей Москвы в конце 1 квартала 2011 г .

Общая площадь, млн. кв. м.

5,75

GLA*, млн. кв. м.

3,15

Введено в эксплуатацию в 1 квартале 2011 г .

Общая площадь, тыс. кв. м.

194,2

GLA, тыс. кв. м.

129,0

Прирост торговых площадей в 1 квартале 2011 г .

Прирост общей площади, %

3,5

Прирост GLA, %

4,3

Доля вакантных площадей в 1 квартале 2011 г .

ТЦ успешные, %

3

ТЦ средние, %

7

ТЦ менее успешные, %

11


* Общая площадь объекта составляет 50 380 кв. м., из которых 14 790 являются общей торговой и учитывая специфику объект, общей арендной площадью. Именно эта площадь и учитывается в данном отчете.

Среди крупных объектов, сданных в 1 квартале 2011 года, аналитики отмечают торговый центр AFI Mall и пересадочный узел «Планерная». Ряд объектов, ожидаемых к вводу в первом квартале, были перенесены на второй квартал (например, ТЦ «Северное сияние» в Бутово).

Общая площадь торговых центров, запланированных к открытию в 2011 г. (GBA), составит 1,14 млн. кв. м. Но поскольку сроки открытия многих из этих проектов неоднократно переносились, площадь сданных в эксплуатацию качественных торговых площадей по результатам 2011 года будет составлять около 900 тыс. кв. м.

Доля вакантных площадей в столичных торговых центрах колеблется от 3 % до 11 %. Для успешных торговых центров показатель составляет 7 %, а в наиболее популярных торговых центрах свободных площадей практически нет («Метрополис», «Европейский»,  «Галерея Аэропорт», «Калужский», «Капитолий на Вернадского»).

Таблица 2

Распределение спроса арендаторов по форматам помещений в торговых центрах, 1 квартал 2011 г.

Формат помещений, кв. м

Спрос, %

От 1 000

9

500 - 1 000

5

250 - 500

8

100 - 250

7

50 - 100

12

До 50

59

Итого

100


До конца года уровень вакантных площадей останется на отметке 4 - 8 % и или 2 - 3 % - для наиболее популярных торговых центров. Итак, какие торговые центры в фаворе у арендаторов? На первом месте те, которые скоро откроют. Затем следуют удобно расположенные проекты с развитой инфраструктурой и интересной концепцией, даже если их открытие намечено через год-полтора. Время незатейливых торговых центров, размещенных в объектах, изначально не предназначенных для торговой функции, прошло. Из уже открытых в выигрышном положении торговые объекты с грамотно продуманной концепцией и выгодным расположением («Европейский», «Метрополис», «Атриум»).

По-прежнему наибольшим спросом среди арендаторов пользуются блоки площадью до 50 кв. м. – 59 %, наименьшим – помещения от 500 до 1000 кв.  м.  – 5 %.

Таблица 3

Диапазон и средние арендные ставки по профилю якорных арендаторов в торговых центрах, долл./за кв. м. в год

Профиль

Средняя ставка

Диапазон ставок

Продукты

160

120 -200

Кинотеатр

105

80 - 120

Галерея одежды и обуви

475

350 - 600

Товары для детей

375

300 - 450

Товары для дома

325

250 - 400

Бытовая техника

400

300 - 500

DIY

125

100 - 150


Для большинства арендаторов в торговых центрах Москвы арендные ставки выросли на 7 - 10 % с начала года. Минимальные и максимальные показатели арендных ставок зависят от профиля соответствующего якоря. Так, для кинотеатра, как якорного арендатора, ставка может быть 80 долларов США за кв. м. в год, а для галереи одежды и обуви – до 600 долларов США за кв. м. в год.

Таблица 4

Диапазон арендных ставок в торговых центрах в 2008 - 2010 гг., долл./за кв. м. в год

Виды арендаторов

I квартал 2008

I квартал 2009

I квартал 2010

I квартал 2011

Якорные арендаторы

125 - 500

80 - 400

80 - 550

80 - 600

Арендаторы торговых
галерей

600 - 6 000

450 - 3 500

450 - 4 000

500 - 5 000


Увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 10 %. При ограниченном объеме предложения на рынке торговой недвижимости эта тенденция сохранится на протяжении 2011 года.

Многие торговые сети уже ощутили нехватку площадей и вынуждены или корректировать планы развития или строить объекты самостоятельно. А компании, не находящие ниши в столичном рынке, уходят в регионы, причем наибольшая активность заметна в городах с населением свыше 1 млн. человек. Оживление спроса привело  к развитию торговыми операторами новых форматов торговли. Уже в этом году в Москве появятся сразу 3 аутлет-молла: Outlet Village Belaya Dacha, Fashion House Moscow и обновленный «Вэймарт».

Интерес ретейлеров сфокусировался также на торговых площадях формата street-retail, что связано с приостановкой строительства крупных торговых объектов в центре Москвы.

Таблица 5
Основные показатели рынка street-retail Москвы на конец 1 квартала 2011 г.

Средние ставки аренды*, долл./за кв. м. в год

В пределах Садового кольца

2 160

Между Садовым кольцом и ТТК

1 450

Между ТТК и МКАД (спальные районы)

1 000

Средние цены продажи*, долл./за кв. м. в год

В пределах Садового кольца

13 900

Между Садовым кольцом и ТТК

4 800

Между ТТК и МКАД (спальные районы)

2 450

*На уровень арендных ставок и цены продажи оказывают влияние такие факторы, как наличие рядом метро, размер площади помещения, его состояние и т. д., которые в данной таблице не отражены.


Особый интерес у участников рынка проявился к главным торговым коридорам столицы, где зафиксированы рекордные за последние два года ставки аренды.

Средняя заявленная ставка аренды по торговым объектам, находящимся внутри Садового Кольца, в начале 2011 года составляла 2160 долларов США за кв. м. в год.

Разброс ставок в зависимости от локации, визуальности объекта, качества объекта и позиции самого арендодателя на рынке, арендная ставка может в разы отличаться от средней и может быть скорректирована в процессе переговоров с арендатором как в сторону уменьшения, так и увеличения.

Таблица 6
Ставки аренды на помещения street-retail в зависимости от профиля арендатора, долл./за кв. м. в год, 1 квартал 2011 г.

Профиль

Диапазон ставок

Продукты

400 - 900

Общепит

600 - 2 300

Банки

750 - 2 200

Одежда и обувь

650 - 1 800

Другие товары народного потребления

800 - 1 500



Таблица 7

Диапазон средних ставок аренды* торговых помещений по основным торговым коридорам в сегменте street-retail, долл./за кв. м в год

Торговый коридор

Ставка аренды,

долл./за кв. м. в год

Ул. Тверская

2 500

Ул. Петровка

2 000

Ул. Арбат

2 000

Ул. 1-я Тверская – Ямская

1 800

Кутузовский пр-т

1 900

Ленинградский пр-т

1 700

Проспект Мира

1 300

Ул. Маросейка

2 000

Ул. Большая Дмитровка

1 800

Ул. Пятницкая

1 200

Ленинский пр-т

1 400

Ул. Кузнецкий Мост

1 800

Ул. Мясницкая

1 200


По статистике реально проведенных сделок ASTERA, можно отметить, что ставки аренды по четным сторонам основных торговых коридоров столицы в 1,5 - 2 раза превышают ставки аренды по нечетным сторонам улиц. Это можно объяснить высоким уровнем пешеходного и транспортного трафика, который складывается в направлении от центра в вечернее время, которое является оптимальным для шопинга.

Таблица 8

Распределение ставок аренды* по основным торговым улицам в сегменте street-retail в зависимости от стороны торгового коридора, долл./за кв. м. в год

Торговый коридор

Ставка аренды,

долл./за кв. м в год

Четная сторона

Нечетная сторона

Ул. Тверская

9 000

4 500

Кутузовский пр-т

3 000

2 000

Ленинградский пр-т

2 500

1 500

Проспект Мира

2 500

1 800

Ленинский пр-т

2 000

1 000


Арендаторы, занимающие четную сторону торгового коридора, как правило, имеют долгосрочные договоры аренды (5 - 7 лет). Это продиктовано необходимостью значительных вложений, поскольку достижение устойчивой доходности при высокой ставке аренды сложно достичь в короткие сроки. Арендаторы нечетной стороны, напротив, чаще заключают краткосрочные договоры (11 мес.).

По сравнению с 2010 годом количество запросов на покупку помещений в сегменте стрит-ретейла увеличилось на 70 %. Но потенциальные покупатели не готовы покупать помещения с окупаемостью более 7 - 8 лет. По данным ASTERA, в 1 квартале 2011 года сделки купли-продажи торговых помещений формата street-retail совершались при сроках окупаемости в среднем около 10 лет. В настоящее время большинство помещений экспонируются со сроками окупаемости от 12 лет, поэтому большая часть спроса на покупку остается неудовлетворенной.

Средние цены продажи помещений формата street-retail на рынке торговой недвижимости Москвы по состоянию на 1 квартал 2011 года находились в диапазоне 13000 - 15000 долларов США за кв. м.

Натали Кирпа,
деловой журнал обувного рынка Shoes Report

ДОБАВИТЬ комментарий
Вы не авторизованы. При отправке сообщения, в качестве автора будет указан "Гость". Вход | Регистрация
Я не робот